maandag 25 september 2017

Spaarhypotheek vrijgekomen

Onlangs werd er een bedrag van €51.976,50 op onze rekening gestort. Dat bleek de verwachte en inmiddels vrijgekomen spaarhypotheek te zijn. Zodra je het geld op je rekening ziet staan, begint het te kriebelen. Een mooie grotere en nieuwe 7-zitter behoort ineens tot de mogelijkheden. Toch hebben we besloten dit geld netjes in te zetten voor een extra aflossing.

In eerste instantie was het de bedoeling om het variabele deel van onze annuïteitenhypotheek hiermee geheel af te lossen, maar aangezien de rente van de aflossingsvrije hypotheek 0,2% hoger ligt, hebben we toch maar besloten om het bedrag ook in te zetten voor een extra aflossing van onze aflossingsvrije hypotheek.

Onze huidige stand van zaken:

Hypotheekdeel Rente Bedrag Rente pm
Aflossingsvrije hypotheek 2.2% €165.500 €303,42
Annuïteitenhypotheek 1 (variabel) 2.0% €59.878 €99,80
Annuïteitenhypotheek 2 2.0% €54.363 €90,61
Totaal €279.741 €493,83

Verdeling vrijgekomen bedrag:

Aflossingsvrije hypotheek €20.000
Annuïteitenhypotheek 1 (variabel) €32.000
Annuïteitenhypotheek 2 €0

Toen we deze nieuwe hypotheek afsloten, zaten we in de tariefgroep van 90%. Wanneer de bank de laatst bekende marktwaarde van €331.000 gebruikt om te berekenen in welke tariefgroep wij vallen, zullen we met de verlaging van €52.000 naar de tariefgroep van 70% gaan. Daarmee zal de rente met 0.2% moeten zakken. Wanneer deze aanname en berekening klopt, zal onze nieuwe situatie zijn:

Hypotheekdeel Rente Bedrag Rente pm
Aflossingsvrije hypotheek 2.0% €145.500 €242,50
Annuïteitenhypotheek 1 (variabel) 1.8% €27.878 €41,82
Annuïteitenhypotheek 2 1.8% €54.363 €81,54
Totaal €227.741 €365,86

Onze rentelasten gaan daarmee dus van €493,83 naar €365.86 per maand. Een verschil van bijna €128.

Maar aangezien de extra aflossing van in totaal €52.000 pas in november gaat plaatsvinden en er in de periode vooraf nog 2 extra aflossingen van €1.500 per maand plus de reguliere annuïtaire aflossingen gaan plaatsvinden, zullen de werkelijke kosten tegen die tijd zelfs nog wat lager komen te liggen.


dinsdag 25 juli 2017

Aflossen op onze nieuwe hypotheek

Eén van de nadelen van onze nieuwe hypotheek is dat het aflossen wat moeilijker is dan we gewend zijn. We moeten het schriftelijk en per post aangeven voor de 20ste van de maand, zodat het op de 1ste van de volgende maand, tezamen met de normale incasso van de hypotheekrente en reguliere aflossing van de annuïteitenhypotheek, afgeschreven wordt.

Om dit proces niet elke maand te hoeven doorlopen, hebben ze wel de mogelijkheid om een maandelijkse extra aflossing te doen. En dit kan, met hetzelfde schriftelijke proces, ook weer stopgezet worden als extra aflossen even niet uitkomt.

We hadden het plan om de hypotheek voor het aflopen van de rentevastperiode van 10 jaar helemaal afgelost te hebben en daarom moeten we nu een plan hebben hoe we dat gaan doen. Maar hoe bepalen we hoeveel we maandelijks extra willen en kunnen aflossen? Daarom maar even een "braindump" van mijn gedachtegang:

10 jaar geleden toen we ons huidige huis kochten en daarvoor een hypotheek afsloten, zaten de kosten op ongeveer €1.550 (rente) + €200 (spaarhypotheek + levensverzekering) = €1.750 per maand. Daar komen dan nog de extra kosten voor het extra aflossen bij. €92.000 hebben we in die 10 jaar extra afgelost. Dat is gemiddeld ruim €750 per maand. Samen is dat €2.500 per maand. De laatste jaren hebben we, dankzij de extra aflossingen, natuurlijk lagere hypotheekkosten gehad. Dus laten we het gemiddelde van de afgelopen jaar op €2.400 houden. We hebben inmiddels 5 kinderen en de overige uitgaven zijn daardoor hoger geworden. We willen nu dan ook onder deze €2.400 blijven.

De huidige kosten van onze hypotheek zijn €432,12 (rente + aflossing annuïteitenhypotheek) + €303,42 (rente aflossingsvrije hypotheek) = €735.54 per maand. Daar gaat, zodra onze oude geldverstrekker het spaardeel van onze oude spaarhypotheek heeft overgemaakt, nog zo'n €200 per maand vanaf. Dan blijft er nog ongeveer €550 over. Als we niet meer dan €2.400 uit willen geven voor rente + aflossingen per maand, dan hebben we nog €2.400 - €550 = €1.850 per maand over voor de maandelijkse extra aflossing.

In de komende 10 jaar zal onze annuïteitenhypotheek van €54.474 bijna €15.000 afnemen. Dan blijft er nog bijna €40.000 over. Plus de aflossingsvrije hypotheek van €165.500 maakt samen een bedrag van €205.500 dat nog moet worden afgelost. Dat is in 10 jaar tijd een bedrag van €20.550 per jaar en dat is dan weer €1.712 per maand. Daarmee zouden we nog ruim €100 onder dan de gewenste maximale kosten van €1.850 blijven.

Daarom gaan we eerst maar eens een maandelijkse extra aflossing aanvragen van €1.500 per maand. Iets lager dan nodig en daarom zijn we dan niet helemaal hypotheekvrij over 10 jaar. Maar we kunnen het altijd aanpassen. En door de extra aflossingen, zullen we ook steeds meer ruimte (€2.75 per maand) krijgen om het bedrag eventueel te verhogen. Als we niets doen, dan zitten we over 10 jaar met een hypotheek van €40.000 en dat klinkt eigenlijk ook al als muziek in de oren.

dinsdag 18 juli 2017

Hypotheekrente verhoogd

Wij hebben onze nieuwe hypotheek lopen bij de SNS bank en die heeft enkele dagen geleden de hypotheekrentes weer iets verhoogd. Vlak nadat wij de rentes hadden vastgezet, was de rente al met 0.05% verhoogd. Dit keer nog eens 0.1%. En aangezien we ook nog een deel met een variabele rente hebben, is het goed om te zien dat de hypotheekrente van dat deel onveranderd is gebleven.

Het geeft toch een prettig gevoel dat we kennelijk op het juiste moment onze hypotheek hebben overgezet. Doordat wij deze verhoging van 0.15% niet hebben, hebben we toch weer 10 jaar lang een besparing op onze vaste lasten. Dat is (0.15% van €220.000 is) €330 per jaar en dat is weer €3.300 (bruto) in de hele rentevastperiode van 10 jaar. Daarmee verdienen we de boete van €1.879,89 voor het vervroegd overstappen weer terug.

In werkelijkheid zal de besparing alleen wel iets lager zijn, omdat we wel van plan zijn tussendoor af te gaan lossen en dus niet de volle 10 jaar profijt hebben van een besparing van €330 per jaar.

dinsdag 11 juli 2017

Vandaag hypotheek echt overgesloten

Vanmorgen was het zover. We zijn naar de notaris geweest om de oversluiting van onze hypotheek af te ronden. We hebben allemaal onze paraafjes en handtekeningen gezet en vanaf nu zijn we dus ruim gehalveerd in kosten voor de rente van onze hypotheek. Een heerlijk gevoel en aangezien de kinderen allemaal op school en/of de crèche zijn, hebben we dat ook gelijk maar even gevierd met een lunch buiten de deur.

Maar zo'n besparing is natuurlijk niet gratis, want aan de hele oversluiting zaten veel kosten. De belangrijkste kosten op een rijtje:

Taxatiekosten €287,38
Boete vervroegd aflossen €1.879,89
Vertragingsrente €61,81
Bemiddelingskosten €2.195,00
Inschrijving kadaster doorhaling hypotheek €10,00
Inschrijving kastaster hypotheek digitaal €77,00
Kadastrale inzage hypotheek €25,00
Notariskosten doorhaling hypotheek €100,00
Notariskosten akte van hypotheek €275,00
Omzetbelasting over €400 €84,00
Totaal €4.995,08

De meeste van deze bovenstaande kosten zijn weer aftrekbaar, dus daar kunnen we volgend jaar nog wat geld van terugkrijgen.

Dan kunnen we ons nu gaan verdiepen hoe we bij onze nieuwe geldverstrekker moeten gaan aflossen, aangezien binnenkort het geld van onze oude spaarhypotheek vrijkomt en dat willen we gebruiken om een eerste aflossing op onze nieuwe hypotheek te gaan doen.

dinsdag 23 mei 2017

Nieuwe hypotheekrente vastgezet

We zijn weer wat verder gekomen met het oversluiten van onze hypotheek. Onze adviseur had voor de meivakantie (in april) al een adviesrapport gemaakt en een rentevoorstel gedaan, maar deze pas na onze vakantie besproken. Daardoor hadden we een week de tijd om een dikke stapel papierwerk door te lezen en handtekeningen te plaatsen. Voor 18 mei moest dat ondertekend teruggestuurd worden om de rente vast te kunnen zetten. Door wat communicatie problemen, hebben wij het pas 20 mei opgestuurd, maar de adviseur heeft de rente toch nog op de oude hoogtes vast kunnen zetten. Daardoor hebben we niet de 0.05% hogere rente gekregen.

De nieuwe hypotheek gaat er als volgt uit zien:

Totaal hypotheekbedrag: €279.974 (85% van de marktwaarde)
Leningdeel 1 - €165.500 aflossingsvrije hypotheek tegen 2.20% rente (10 jaar vast).
Leningdeel 2 - €60.000 annuïteitenhypotheek tegen 2.00% variabele rente.
Leningdeel 3 - €54.474 annuïteitenhypotheek tegen 2.00% rente (10 jaar vast).

Het totaalbedrag is €5.000 te hoog, doordat hij geen rekening heeft gehouden met de aflossingen die we dit jaar al gedaan hebben. Daardoor krijgen we bij het oversluiten direct €5.000 op onze rekening. Die gebruiken we dan direct voor een aflossing op onze hypotheek.

Zodra de spaarpolis van onze huidige spaarhypotheek vrijkomt, gebruiken we die om leningdeel 2 mee af te lossen. Deze heeft een variabele rente, waardoor we boetevrij kunnen aflossen. Aangezien de spaarhypotheek waarschijnlijk minder dan €60.000 bedraagt bij het oversluiten, zullen we (een deel van) de €5.000 die we teveel krijgen hiervoor gebruiken.

Met een marktwaarde van ons huis van €331.000, hebben we een hypotheek van 85% van de marktwaarde. Zodra we leningdeel 2 hebben afgelost, zitten we op 66% en gaan we 0.25% omlaag en komt onze hypotheek er als volgt uit te zien:

Totaal hypotheekbedrag: €219.974 (66% van de marktwaarde)
Leningdeel 1 - €165.500 aflossingsvrije hypotheek tegen 1.95% rente (10 jaar vast).
Leningdeel 2 - €54.474 annuïteitenhypotheek tegen 1.75% rente (10 jaar vast).

Wanneer we dan nog eens €21.000 aflossen, gaan we nog een keer 0.05% omlaag en komen we op 1.9% en 1.7% uit, maar dan zitten we al weer in 2019.