woensdag 14 januari 2015

Hypotheek oversluiten

Het blijft kriebelen. Ruim een jaar geleden schreef ik al eens een blog over het oversluiten van onze hypotheek. En door de steeds lager wordende hypotheekrente en het aflosvirus dat lang blijft hangen, zijn we steeds serieuzer aan het overwegen om onze hypotheek over te sluiten om zo de vaste lasten te verlagen en het aflossen te versnellen. We lopen alleen tegen een aantal uitdagingen op:
  1. Boete doordat we de rentevastperiode af moeten kopen
  2. Wel of niet oversluiten van de spaarhypotheek
  3. Onze lagere salarissen doordat we minder zijn gaan werken
  4. De waarde van ons huis die omlaag is gegaan
  5. De kosten voor advies, notaris en taxatie

Voor de hoogte van onze hypotheek ga ik in de onderstaande berekeningen even uit van €310.000. Na onze volgende aflossing zullen we dat ongeveer bereikt hebben.

Besparing
Het oversluiten van de hypotheek is natuurlijk alleen zinvol als we daarmee geld kunnen besparen. Doordat de hypotheekrentes nu historisch laag zijn, zullen we wel makkelijk geld kunnen besparen door over te stappen. Ik zie rentes van 2.1% staan voor 5 jaar vast. Wanneer ik echter inzoom op die percentages, dan zie ik ook dat die percentages alleen gelden als je ook allerlei overlijdensrisico verzekeringen afsluit, dus in de praktijk zul je op ongeveer 3.0% uitkomen.

HypotheekHoogteRenteNieuwe renteBesparing
Spaarhypotheek€140.000€583€350€233
Aflossingsvrij€170.000€723€425€298
Totaal€310.000€1.306€775€531

Spaarhypotheek
Wanneer we overstappen naar een hypotheekrente van 3.0%, kunnen we €531 (bruto) per maand besparen. Maar doordat de spaarrente voor de spaarhypotheek ook 2% lager is, zullen we elke maand meer moeten inleggen om aan het eind van de looptijd €140.000 op te bouwen.

Nu leggen we maandelijks ongeveer €180 in (netto, niet aftrekbaar). Met 3.0% rente, moeten we maandelijks €310 inleggen om aan het eind van de looptijd €140.000 te hebben. Dat is €130 meer per maand, waardoor de bruto besparing van €233 helemaal wegvalt. Voor de spaarhypotheek is het dus niet handig om over te stappen.

Maar hoe makkelijk is het om het ene deel van een hypotheek bij bank X te hebben en een ander deel bij bank Y? Daar hebben wij eigenlijk (nog) geen ervaring mee.

Boete
Doordat we onze hypotheekrente 10 jaar vast hebben gezet, moeten we een boete betalen als we voor die 10 jaar gaan oversluiten. Onze rentevastperiode eindigt op 1 december 2017, dus nog 34 maanden. De hoogte van de boete wordt berekend door het verschil in rente voor de resterende 34 maanden. De huidige rente van onze BNP Paribas hypotheek is nog vrij hoog (4.1%) waardoor de boete nog enigszins betaalbaar is.

HypotheekHoogteRenteBoete
Spaarhypotheek€140.0005.0%€3.570
Aflossingsvrij€170.0005.1%€4.800
Totaal€310.000€8.370

De boete is aftrekbaar, maar hoe langer we wachten, hoe lager de boete zal worden. De boete neemt nu elke maand met bijna €250 af.

Lager salaris
Toen we ons huis in 2007 kochten, werkte VL nog 100% en ML nog 80%. Hierdoor zijn onze bruto salarissen wel bijna gehalveerd. Daardoor zal het lastig zijn om een hypotheek te krijgen voor €310.000. Wanneer ik online de maximale hypotheek bereken die we kunnen krijgen, komen we niet veel verder dan €250.000. Dat we onze hypotheek nu prima kunnen betalen, maandelijks €1.000 af kunnen lossen en dat de hypotheekrente alleen maar betaalbaarder zal worden maakt hierbij niet uit.

Waarde huis
De waarde van ons huis is sinds we hier wonen alleen maar omlaag gegaan. Een vergelijkbare huis in de straat staat te koop voor €289.000, maar ik reken op een marktwaarde van maximaal €280.000. Door strengere eisen, mag je vanaf 2015 nog maar maximaal 103% van de marktwaarde lenen. Dat betekent dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan €288.400. Met de huidige aflossnelheid van ons, zit onze hypotheek pas eind volgend jaar onder de €288.000.

Kosten
De kosten voor het oversluiten zijn grotendeels aftrekbaar, maar moeten wel worden betaald en uiteraard worden terugverdiend door de besparing op de hypotheeklasten. Ik schat dat de kosten ongeveer als volgt:

KostenpostBedrag
Notaris€400
Taxatierapport€700
Hypotheekadvies€2.500
Boete (alleen oversluiten aflossingsvrij)€4.800
Totaal€8.400

Terugverdientijd
Met de besparing van €298 per maand en de totale kosten van €8.400, zijn we bijna 29 maanden bezig om de kosten terug te verdienen. Daarmee is het voor ons toch nog steeds niet interessant om onze hypotheek over te sluiten. Doordat we nu veel hypotheekrente hebben, zijn onze verzamelinkomens vrij laag en krijgen we ook nog veel kinderopvangtoeslag. Zolang we nog kinderen op de opvang hebben, is het betalen van hoge hypotheekrente nog niet zo erg.

We gaan daarom nog maar even door met het aflossen van onze hypotheek in de hoop voor eind 2017 ruim onder de marktwaarde van onze woning te zitten. Dan kunnen we tegen die tijd hopelijk eenvoudig overstappen naar een goedkopere lening.

10 opmerkingen:

  1. Wat ik mij ook afvraag is of de nieuwe hypotheek verstrekker ermee akkoord zal gaan dat hij niet de 1e hypotheekgever zal zijn als je de spaarhypotheek bij de oude bank laat. Bij wanbetaling is dat nl. een probleem. Dan zijn zij niet de 1e die aanspraak kunnen maken op het geld. Maar of dat zo is???

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is dus ook precies waar ik bang voor ben. Waarschijnlijk zullen beide hypotheekverstrekkers voor een percentage eigenaar zijn van de totale schuld en daardoor ook slechts hun deel van het huis kunnen opeisen als wij niet meer kunnen betalen. Maar ik heb geen idee hoe dat precies werkt. Daar hoop ik nog antwoord op te krijgen van één van de lezers hier :-)

      Verwijderen
  2. Geen bank die akkoord zal gaan om 2de keus te zijn, dat is gewoon zeker. Oversluiten zou dus alleen kunnen binnen je huidige hypotheekverstrekker.

    Je kunt wel gewoon 34 maanden wachten en dan zonder boete de spaarhypotheek en aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere verstrekker.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik ben er ook bang voor dat we de hypotheek niet onder kunnen brengen bij twee verschillende hypotheekverstrekkers. Die tijden zijn voorbij.

      Verwijderen
    2. Ik denk dat die tijden er ook nooit zijn geweest, geen één bank wil het risico lopen om 2de hypotheeknemer te zijn.

      Verwijderen
  3. Tja moeilijk hoor wel of niet over sluiten. Maar hou ook rekening met het volgende.
    Wij hebben een hypo die nog 54 maanden loopt. (5.05%) maar als ik hem verleng dan moet ik boete betalen en word de rente vergeleken met die van 3 jaar.(2.15) dus dan een hogere boete.
    Iets van 18000 € dus nog maar wachten en straks als hij nog 3 jaar loopt overnieuw rekenen.dus of 17400 aflossen of boete betalen en nog 10jaar laag zitten.
    Dus laat de rente de komende jaren maar laag blijven.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Leuke blog weer! Vraagje: waarom sluit je niet gewoon over bij je huidige bank? Scheelt je heel wat kosten: notaris, taxatie en hypotheekadvies. En misschien is het dan wel net rendabel?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Goede tip. Dank je. Het enige probleem is dat je er dan netto niets op vooruit gaat. Je moet immers het renteverschil (tussen 5.1% en 4.1%) dan vooruit betalen. Dat wordt pas interessant als de rente weer begint te stijgen en je verwacht dat de rente aan het eind van de rentevastperiode hoger is dan nu. En dat verwacht ik eerlijk gezegd nog niet.

      Verwijderen
  5. Via je huidige bank je hypo openbreken/ verlengen dat kost je een boete maar dat is wel rente die je toch moet betalen maar het gevoel van even 17-18000 boete te betalen om daarna nog 5.5 jaar extra laag te zitten. Geeft geen goed gevoel ook al krijg je daar een gedeelte van terug.
    Verwacht dat het nog wel 1-2 jaar laag. Blijft dus volgend jaar maar weer berekenen.
    Tja je gaat wel een stukje minder betalen.kijk er wel naar uit. Dan hou je nog meer over.
    Om af te lossen natuurlijk

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Hallo, ik ben de heer Mason Diego. Een gerenommeerde, legitieme en erkende geldschieter. We geven lening van alle soorten in een zeer snelle en eenvoudige manier, Persoonlijke Lening, Autolening, Home Loan, Student Loan, Business lening, Inventor lening, Consolidatie van de schuld. enz. Dus weer terug naar ons met behulp van de onderstaande gegevens, indien geïnteresseerd in ons aanbod ..
    ******************************************
    E-mail: diegoloancompany@yahoo.com
    Website: http://diegoloan.webs.com

    BeantwoordenVerwijderen