donderdag 17 oktober 2013

Hypotheek oversluiten

Gisteren kregen we op één van onze blogs de opmerking dat we erg veel geld aan onze hypotheek uitgeven en dat dat een stuk minder zou kunnen als we een boete zouden overwegen en over zouden sluiten naar een hypotheek met een lagere rente.

We betalen nu respectievelijk 5.0% en 5.1% rente voor onze spaarhypotheek en onze aflossingsvrije hypotheek dat we in 2007 voor 10 jaar vast hebben gezet. December 2017 loopt onze rentevast periode af en zouden we boetevrij kunnen oversluiten. Daar komen dan nog wel taxatie-, notaris- en advieskosten bij, maar wanneer we nu onze hypotheek over zouden (kunnen) sluiten tegen een 1-jarige rente van 3.0%, dan zou dat alleen aan rente (bruto) €6.666 schelen per jaar of €555 per maand. Een flink bedrag waarmee we de boete en overige kosten waarschijnlijk snel kunnen betalen.

"Gelijk doen", zou je dan zeggen, maar er zijn helaas een aantal obstakels, te weten:

  • We zouden geen aflossingsvrije hypotheek meer af kunnen sluiten. Deze zou vervangen moeten worden door een annuïteitenhypotheek die we in maximaal 15 jaar willen aflossen.
  • Doordat we allebei van 5 naar 3 dagen per week werken zijn gegaan, verdienen we te weinig om een bank te kunnen vinden die ons een nieuwe hypotheek wil verstrekken.
  • We hebben een hypotheek nodig van tenminste 100% van de executiewaarde. Hierdoor zal een rente van 3.0% waarschijnlijk niet haalbaar zijn.
  • De spaarhypotheek met daarin inmiddels ruim €35.000 bestaat ook niet meer. Voordeel is dat we het opgebouwde kapitaal in deze hypotheek kunnen gebruiken om een lagere hypotheek te nemen, nadeel is dat we wel verplicht moeten aflossen.
Dus afgezien van de extra kosten die je direct bij oversluiten hebt, zitten er voor ons nog grotere nadelen aan waardoor we (op dit moment) geen andere keuze hebben dan fanatiek door te blijven gaan met aflossen zodat we weer een hypotheekbedrag hebben dat bij ons salaris past.

En daarom hebben we onze hypotheek dus ook nog niet overgesloten. Hopelijk hebben we dan in 2017, wanneer onze rentevast periode is afgelopen, genoeg aan een hypotheek van maximaal €200.000 en zijn de rentestanden dan nog steeds zo laag.

21 opmerkingen:

  1. hoi, betreft je spaarhypotheek is het zo erg nog niet om een hogere rente te betalen, omdat je dan ook meer spaart. Zou je een lagere rente hebben dan zou het deel dat je spaart groter worden.
    Volgens mij kun je wel de 2 hypotheken loskoppelen. Maar ik begrijp je heel goed, volgens mij lukt het bij onze hypotheek ook niet om over te sluiten tussendoor.
    Wat ik wel voor interessants heb vernomen, is dat je wanneer je op het moment van de rentevaste periode (meestal 10 jaar) zit en je hebt afgelost tot 80% van de WOZ waarde, dat je 2-5% minder rente gaat betalen. Cathing!
    ik heb gisteren nog met onze bank daarover gebeld die mij dit uitlegden nadat ik een artikel las op vanhypotheeknaarnul.nl (volgens mij heet die site zo)
    Groetjes E

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. 0,2-0,5% bedoel ik natuurlijk :)

      Verwijderen
  2. Toevallig heb ik deze week onze adviseur gevraagd wat het zou kosten over te sluiten.
    Wij hebben toendertijd, 3,5 jaar geleden, ook onze hypotheek op tien jaar vastgezet, omdat het toen zo n gunstige rente was, dachten we, Wij hebben een rente van 4,7 procent, wel iets lager. We betalen per maand 780 euro aan rente en 150 euro aan spaarhyp en levensverz.
    Bij een hypotheek van 2 ton kostte het veranderen van de rente vaste periode, schrik niet, 13000 euro, Als je gaat rekenen met een vijf jaarsrente van 3,2 procent, haal je dat er opzich wel uit, maar ik heb dat bedrag niet zo staan. Dus wij blijven onze rente betalen en stiekum baal ik er nog een beetje van dat we het toendertijd niet voor vijf jaar hebben vastgezet, maar ja, je kan niet alles weten. Ik wist toen ook niet wat de nadelen waren van voor langere tijd vastzetten, onze adviseur noemde vooral de voordelen. anne

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. ja ik zie ook bij onze bank staan dat je maar 2,3% rente betaald wanneer je het 1 jaar vastzet. Dat is een groot verschil. ZIjn er hier mensen die hun hypotheek telkens met een jaar verlengen of zitten daar ook nadelen aan? bijv de kosten van het gesprek. groetjes E

      Verwijderen
  3. Eigenlijk heeft oversluiten alleen zin als de resterende looptijd van je hypotheek laag is en de verwachting is dat de hypotheekrente de komende maanden flink gaat stijgen. Bij een lange looptijd is de boete erg hoog en heeft het vaak weinig nut

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Wel is het idd zo, dat je minder rente kan gaan betalen als je afgelost hebt tot onder de 80% van de WOZ waarde. Dan moet je wel even zelf bij de bank aankloppen, want ze zijn vaak niet zo vriendelijk je er zelf op te wijzen! Scheelt toch vaak een leuk bedrag per maand!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Wij hebben een bankspaarhypotheek over van 4.35%. Het aflossingsvrijedeel was variabel en heeft geschommeld tussen 3.1 en 3.6%. Dat hebben we inmiddels afgelost. Ook wij zitten nu vast aan de hypotheek en kunnen niets meer om te verkorten of wat dan ook. Oversluiten zou te duur zijn en wij krijgen dan een dikke fiscale boete, wij hebben twee keer een grote storting gedaan van tienduizenden euro's in het spaardeel en als dat nu vrij komt moeten we over de ontvangen rente inkomstenbelasting betalen. Helaas. De overheid wil blijkbaar heel erg graag dat wij maximale hypotheekrenteaftrek blijven ontvangen terwijl we dat vrijwillig in zouden leveren. Heel krom allemaal.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Je schrijft "De spaarhypotheek met daarin inmiddels ruim €35.000 bestaat ook niet meer. Voordeel is dat we het opgebouwde kapitaal in deze hypotheek kunnen gebruiken om een lagere hypotheek te nemen, nadeel is dat we wel verplicht moeten aflossen."

    Aflossen is toch juist wat jullie willen?

    Steeds opnieuw blijkt uit jullie blogs dat jullie gezamenlijk inkomen relatief laag is t.o.v. de hoge kosten van jullie huis. Die inkomensdaling is een vrijwillige geweest: allebei 3 dagen/week. Is het niet mogelijk om weer meer te werken, eventueel tijdelijk? Als je daarmee je hypotheek kunt oversluiten naar een lagere rente, zal dat toch lonen.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. De rente vastzetten per jaar is aantrekkelijk omdat het om een lagere rente gaat. De zekerheid die langer vastzetten met zich mee brent, daar betaal je gewoon voor in de vorm van een iets hogere rente.

    Wij hebben destijds voor 20 jaar vast gekozen tegen 4.2%. Ik vind die zekerheid voor de komende jaren erg prettig. Jaarlijks vastzetten moet je alleen doen als je schommelingen in je maandelijkse hypotheek lasten goed kunt opvangen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Tja 1 jaar rente is nu laag. Wat als je die kiest? En de rente gaat omhoog. En dus ook de 5-10 jaarsrente. Naar een rente van 6-7%! Dan moet je je hypotheek masr kunnen betalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ik ben het met Diana eens, je wilt toch juist meer aflossen? Wij gaan vandaag storten op de annuïteiten hypotheek. Spannend, voor ons de eerste keer dat we gaan aflossen en kunnen daarbij kiezen tussen, verkorten of lastenverlaging. Wij gaan zeer waarschijnlijk voor verkorten omdat je juist doordat je nog even geen lasten vermindering hebt, nog meer af kan lossen dan de 20% max per jaar. Het is namelijk het kleinste onderdeel van de hypotheek. Daar willen we gewoon het eerst vanaf. Lekker een hele hypotheek rekening minder. Heerlijk. Daarnaast storten we ook nog op de andere annuïteiten hypotheek, die iets hoger is en op de aflossingsvrije hypotheek waar je direct lasten verlichting krijgt. Al het geld wat uit die lasten verlichting komt, pompen we weer terug naar de hypotheek als we het minimale van 300 hebben gehaald.

    Ook wij willen uiteindelijk minder kunnen gaan werken. Of voor onszelf beginnen terwijl je niet met een hypotheek last zit.

    Ik was een van de die aan rade je hypotheek over te sluiten. (Ik zet nu mijn naam erbij dan weet je in het vervolg wie er allemaal op wat heeft gereageerd). Bij ons heeft het over 13 jaar tijd ongeveer 10.000 euro opgeleverd. Wel een hoop administratieve rompslomp mee gehad. ARS die ons nog liet betalen voor een levensverzekering die we wilde oversluiten, maar dat kon pas nadat Delta lloyd had bevestigd dat wij geen hypotheek meer bij hun hadden, dit deden ze niet. Na 100 brieven en telefoontjes hebben we uiteindelijk al het geld terug gestort gekregen. We hadden namelijk geen zin in een BKR registratie of wat dan ook, wanneer we gewoon niet meer betaalde.

    Je hebt er in elk geval naar gekeken! Je kunt dan beslissen om bij hetzelfde te blijven of toch over te stappen. Voor elke situatie is het uiteraard anders en je kunt nooit voorspellen of de rentes omhoog of omlaag zullen gaan. Het is meer een kwestie van geluk. Wij hebben overigens voor 13 jaar gekozen omdat we dan 13 jaar financiële rust zouden hebben m.b.t. de hypotheek wanneer ik minder zou gaan werken en we kinderen zouden krijgen. Het zou erg vervelend zijn als de rentes omhoog zouden gaan en ik "verplicht" zou moeten werken om de hypotheek te kunnen blijven betalen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Wij hebben in mei bij onze huidige bank de rente opnieuw vastgezet. De rente vast periode liep nog 26 maanden. Hebben de boeterente binnen 18 maanden terug verdient. Hebben de rente nu ook weer voor 5 jaar tegen 3,15 vastgezet. Daling van 270 per maand. Boeterente is aftrekbaar. We hebben toen we de hypotheek afsloten in 2010 bewust voor een rentevast periode van 5 jaar gekozen omdat het meer dan 1% scheelde met 10jaar. Daarnaast hebben we nog een deel variabel. Als je het geld kan missen zou ik het op z'n manier doen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Aanvulling op bovenstaande bericht. We hebben in 2010 bewust voor een klein deel van de hypotheek gekozen om deze lineair af te lossen. De rest van de hypotheek is aflossingsvrij maar lossen we zelf af. Hebben nu in ruim drie jaartijd ca 65000 afgelost. Hierdoor konden we de toeslag op de rente laten vervallen. Daarom hebben we toen ook gekozen voor een rente vastperiode

      Verwijderen
  11. Van 5 jaar ipv 10 jaar. Door deze lagere kosten kan je meer sparen om af te lossen. Hebben nu voor de rest van de hypotheek zelf een annuïteiten schema opgesteld welke we hanteren om in 30 jaar naar nul te komen. Hierdoor blijven we flexibel en lossen we ook af. Het annuïteiten schema hanteren wij als minimum aflossing en voor de rest kijken we wat we aan het einde van het jaar kunnen missen.
    Grt Erri

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ik ben geen hypotheekadviseur en ik kan er dus naast zitten maar volgens mij...
    - is het mogelijk om één leningdeel over te sluiten
    - is er geen inkomenscheck als je bij dezelfde bank blijft

    Wij hebben zelf dit jaar voor 1 april (heel dom, achteraf gezien, want aflossen is nu ingewikkelder) het aflossingsvrije deel overgesloten naar een spaarhypotheek. Ook onze inkomens zijn lager geworden en wij zouden ook niet meer het volledige hypotheekbedrag wat uit staat kunnen lenen. Er was geen inkomenscheck omdat de lening an sich bij dezelfde bank bleef lopen alleen de invulling van de aflossing veranderde. In jullie geval zou het dan handig zijn om het spaardeel over te sluiten. Het gespaarde bedrag kun je dan meteen aflossen zodat de schuld gelijk behoorlijk daalt én je kunt afsluiten tegen aan aantrekkelijke rente (ik zou gaan voor 1 jaar vast) én je komt dichterbij het feit dat je hypotheek lager is dan de executiewaarde zodat oversluiten daarna makkelijker is en nog meer rente oplevert.
    Ik zou dan gaan voor een annuïteitenhypotheek waarbij je gelijk aan het aflossen gaat en waar je ook makkelijk op kunt aflossen zonder ingewikkelde constructies.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Leuke aanvulling misschien... De bovengenoemde (inmiddels) spaarhypotheek gaan we precies 1 jaar na dato op 1 april 2014 (dan loopt de rentevaste periode weer af) oversluiten naar een annuïteitenhypotheek. Gelijk aflossen op ons huis dat flink onder water staat én makkelijk aflossen. De bank wordt gek van ons ;-).

    P.S. Ik reageer nu ook maar mét naam :-). Heb eerder een leuke onderwijsdiscussie met je/jullie gevoerd ;-).

    BeantwoordenVerwijderen
  14. We hebben nog meer plannen :-). Omdat oversluiten bij een andere bank niet mogelijk is omdat ons inkomen gedaald is, is het plan om eerst bij onze huidige banken de beide leningdelen over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek en daar extra op af te lossen. We zetten de rente dan telkens 1 jaar vast, net zolang tot de schuld zover gedaald is (óf onze inkomens gestegen) dat oversluiten bij een andere bank mogelijk is.
    Ik heb al met een schuin oogje gekeken naar banken die via internet hypotheken aanbieden tegen hele lage rentes. De schuld moet dan wel maximaal 80% van de executiewaarde zijn dus pas als dat doel behaald is, gaan we oversluiten. Meer mensen hier weleens gekeken naar de optie van een hypotheek via internet? Bijv. MoneYou (als ik het goed heb, van ABN Amro),

    BeantwoordenVerwijderen
  15. @nora, is het nog mogelijk om het spaardeel om te zetten naar aflossingsvrij. Je zou dan kunnen overwegen om zelf een annuiteitenschema op te stellen. Door een maandelijkse overboeking lossen jullie ook direct af en blijf je flexibel. Dit is weer handig als het bijvoorbeeld wat minder gaat als een van twee zonder werk komt te zitten bijvoorbeeld. Wij doen het op deze manier. Zie de berichten boven jouw eigen berichten. Het, Erri

    BeantwoordenVerwijderen
  16. @ Erri: Dat is helaas niet meer mogelijk na 1 april. Als ik het goed heb, kun je alleen nog een annuiteiten- of lineaire hypotheek afsluiten. Hypotheken waarbij direct afgelost wordt dus, In ons geval is dan de annuiteitenhypotheek het meest aantrekkelijk: maandlasten beginnen wat lager en stijgen daarna langzaam omdat de renteaftrek afneemt. Dat willen we opvangen door vanaf het begin extra af te lossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Voor het oversluiten van een bestaande hypotheek gelden nog de oude regels. Aflossingsvrij kan dan n8g steeds. Alleen bij een verhoging of een echt nieuwe hypotheek geldt de regel van minimaal annuitair aflossen.
    En let bij het aflossen van een spaarhypotheek oo de fiscale regels. Als je nog geen 15 jaar gespaard hebt, is er kans dat je de uitkering niet belastingvrij ontvangt. Dat is het geval als je saldo joger is dan je inleg. En dat is al snel het geval. Zeker als er een lage overlijdensdekking in de spaarhypotheek zit. Ook boven de 15 jaar kan dit voorkomen , omdat tussen 15 en 20 jaar een lage vrijstelling geldt. Een extra of hoge storting leidt dus eerder tot belastingbetaling bij vervroegde aflossing.
    In dat geval zou je de spaarverzekering niet af moeten lossen, maar voortzetten bij een andere partij of naar banksparen. Volgens mij hebben jullie dat al eens eerder gedaan.

    BeantwoordenVerwijderen